재테크 아는 만큼 보인다
격언중에 ‘The Knowledge is power' 즉, '아는 것이 힘이다.'라는 말이 있다.
알고 있는 지식이 많으면 그 만큼 유리하다는 뜻으로, 비슷한 말로 흔히들 ‘아는 만큼 보인다'라고도 한다. 최근 필자는 알고 모르고의 차이가 얼마나 큰 것인지를 새삼 깨달을 수 있는 사례를 접하게 됐다.
얼마 전, 필자는 경매 사례를 보다가 아주 흥미로운 물건 하나를 알게 됐다.
충청남도 천안시 두정동에 있는 2003년도에 지어진 다가구로 3층 총 18가구의 원룸과 투룸이 혼재한 건물 전체가 경매에 나왔다.
등기부상 나와 있는 임차인의 보증금은 한 가구당 평균 2천3백만원 정도로 18가구의 임대 보증금만 합쳐도 최저 매각가격를 뛰어넘는 좋은 물건이였다. 즉, 자기자본을 거의 안들이고도 월세를 챙길 수 있어 상당한 수익률이 보장되는 물건인 것이다.
수익률에 따라 움직이는 투자자의 입장에서는 두 번 다시 찾아오기 힘든 기회임에는 틀림이 없을 것이다. 그러나 필자는 투자자의 입장이 아닌 임차인의 입장에서 생각해보려 한다.
18명의 임차인들은 모두 말소기준권리인 근저당권 보다 후순위로 소액임차인으로써의 권리를 제외하고는 아무것도 주장할 수가 없는 상황이였다. 이들이 주장할 수 있는 소액임차인으로써의 보증금 50%를 돌려받기 위해서는 명도에 순순히 응할 수 밖에 없기 때문이다.
따라서 이들이 선택할 수 있는 방법이라고는 보증금의 50%만이라도 건지고 나가든가, 아니면 낙찰자와 다시 임대차 계약을 맺는 방법 뿐이였다.
더욱이 그 중 일부 몇 사람은 배당요구를 하지 않아, 소액임차인으로 최우선 변제가 가능했음에도 불구하고 한 푼도 받아가지 못하는 상황이였다.
결국, 18명의 대부분이 적게는 보증금의 50%에서 많게는 보증금 전액을 하루 아침에 날리게 된 것이다.
이들은 대부분 직장문제나 통학 문제로 입주한 20~30대로, 사회에 첫발을 내딘 사회 초년생들이였다. 이런 사회 초년생에게 내린 시련치고는 가혹하다고 할 수 있으리라.
혹자는 ‘과연 이런 일들이 많겠는가?’라고 반문할 지도 모르리라. 물론 흔하게 일어나는 일은 아니지만, 의외로 20~30대 직장인 이라면 흔하게 처할 수 있는 상황이다.
요즘 필자 주변에는 출퇴근 또는 통학의 어려움으로 자취를 시작하는 20~30대 사람이 많은 편이다. 이들은 주로 신축 오피스텔이나 다가구 원룸에 임대차 계약을 진행한다.
최근 신축한 오피스텔의 경우는 양도세 중과를 피하기 위해 용도를 업무용으로 신청하는 경우가 많다. 용도가 업무용인 오피스텔의 경우는 주거용으로 사용하는 것 자체가 불법이어서 주택임대차보호법의 적용대상이 아닐 뿐만 아니라 확정일자 또한 받을 수 없다.
물론 업무용이라도 해도 현재 주거용으로 사용하고 있다면 주임법의 적용을 받을 수 있지만 이는 임대인이 허용하지 않고 있기 때문에 사실적으로 어려운 상황이다.
이에 따라 해당 임대인의 기존 주택에 전입신고 및 확정일자를 받는 형식으로 편법이 곳곳에서 이뤄지고 있는 것이 사실이다. 그러나 해당 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금 보호는 그 누구도 장담할 수 없다.
또, 최근 대학가를 중심으로 다가구 주택의 신축이 많이 이뤄지고 있는 실정이다. 신축 건물의 경우, 건축비 조달을 위해 선순위로 근저당이 설정돼 있는 경우가 많다. 따라서 임차인들은 후순위로 밀릴 수 밖에 없는 것이 대부분.
그러나 20~30대 초반으로 이뤄진 임차인 대부분은 부동산 계약에 경험도 없거니와 관심도 많지 않은 편이어서, 아무 문제 없을 것이라는 중개업자의 말만 믿고 계약을 진행하는 경우가 의외로 많다.
물론 대부분의 경우 아무 일도 없이 무사히 임대차 계약이 종료 되지만, 위의 사례와 같이 건물 전체가 경매에 넘어가버리고 집주인이 야반도주를 한 뒤에는, 속수무책으로 발만 동동 구를 수 밖에 없을 것이다.
이렇듯 우리는 알게 모르게 위험에 많이 노출돼 있다. 대부분의 경우는 아무 일 없이 지나가지만 언제까지나 운에만 모든 것을 내맡길 수는 없지 않겠는가?
최소한 임대차계약을 맺기 전에 자신의 임대 보증금이 보호받을 수 있는지 여부와 대항력 요건, 그리고 확정일자 정도는 꼼꼼히 챙길 수 있는 지식은 알아둬야 할 것이다.
‘The Knowledge is power’
‘권리위에 잠자는 자는 그 권리를 보호할 가치가 없다.’-폰 예링
나의 자산 가치를 증대하기 위한 공부와 경험도 물론 중요하다. 그러나 있는 자산 정도는 지킬 수 있는 지식을 쌓는 것도 중요하지 않겠는가? 적어도 몰라서 권리위에 잠자는 자가 되서는 안 될 것이다
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