재테크 고민 - 전셋집이 경매로 넘어갔을 때

생활의 지혜

[독자 고민 해결단]재테크 고민 - 전셋집이 경매로 넘어갔을 때

 

목돈 마련 노하우, 자녀를 위한 저축 보험 증여세, 하우스푸어의 주테크, 전셋집이 경매로 넘어갔을 때

Q 5년 정도 직장을 다녔는데도 목돈이 모이지 않습니다. 그렇다고 과소비를 하는 것도 아닌데 말이죠. 처음 목돈을 마련하고자 할 때 무엇부터 시작해야 할까요? 도움이 될 만한 방법을 좀 알려주세요. (서울 금천구 · 윤OO)

우용표

대부분의 직장인들은 자신의 통장을 들여다보며 비슷한 고민을 합니다. 연봉이 얼마이고, 몇 년간 일했으니 그동안 받은 월급만으로 집을 사고도 남을 텐데, 그 돈이 다 어디 갔지? 이렇게 말입니다. 생각해보면 크게 과소비나 낭비를 한 것도 아니고 투자에 실패해서 돈을 날리지도 않았는데 억울하기 짝이 없습니다.

두 손으로 물을 받으면 손가락 사이로 물이 스르륵 빠져나갑니다. 목돈을 모으는 것도 이와 비슷합니다. 돈을 모을 수 있는 든든한 장치를 만들지 않으면 손가락 사이로 물이 빠져나가는 것처럼, 힘들게 일해 받은 월급이 자신도 모르는 사이에 빠져나가고는 합니다. 독자분처럼 소리 소문 없이 돈이 사라지는 분들에게 도움이 될 만한 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 허리띠를 졸라매거나 무조건 안 쓰고 독하게 모으라는 것이 아니니 안심하시기 바랍니다.
우선 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 계속 돈을 넣어야 하는 상품이 좋을 듯합니다. 대표적으로는 보험과 펀드가 있습니다. 보험을 예로들면, 중도에 해지하면 무조건 손해입니다. 그래서 이를 악물고 일정 기간을 채우게 되는데, 이 과정이 바로 목돈을 만드는 과정입니다. 지금 당장 손에 잡히는 목돈은 아니지만 직장생활 이후 적은 돈이라도 아쉬울 때를 대비하는 장치이기도 합니다.

그리고 펀드는 직장인을 위한 소득공제와 세액공제 혜택이 있는 상품을 고르시면 좋습니다. 일명 장기 펀드 상품에 가입하게 되면 보험과 마찬가지로 일정 기간 유지해야 하는 강제성이 있습니다. 목돈은 어느 순간 하늘에서 떨어지는 것이 아니라 조금씩 모아가면서 만들어나가는 것이니, 우선 강제성이 있는 상품을 통해 종잣돈에서 시작해 목돈을 만들어나가시기 바랍니다. 눈사람 만들 때를 생각하시면 좋을 겁니다. 처음에는 주먹만 하게 시작해서 점점 굴릴수록 눈덩이가 커지지 않습니까? 목돈도 처음에는 작게 시작한 종잣돈이 점점 불어나게 됩니다.

Q 2년 전, 13세 딸과 15세 아들 앞으로 각각 월 12만원씩 불입하는 연금과 월 6만원씩 불입하는 화재보험 상품인 목돈마련저축보험을 들었습니다. 증여세에 대한 생각을 전혀 못하고 있었는데, 만 20세 전에 증여로 처리해야 하는 부분이 있을까요? 이런 쪽으로는 무지한 터라 이번 기회에 제대로 알고 싶습니다. (대전 서구 · 황OO)

윤희권

많은 보험사에서 자녀들의 교육비와 연금을 결합한 상품을 판매하기 시작하면서 자녀들을 위해 가입해둔 장기 보험 상품에 이러한 증여 문제가 발생되고 있습니다. 아마도 미성년자 증여공제 범위를 고려해 월 12만원의 보험료로 설계사가 추천하지 않았나 싶습니다. 즉 증여세법상 10년간 증여받은 금액을 합산해 미성년자에게는 1천5백만원, 성인 자녀에게는 3천만원의 증여재산 공제를 해줍니다. 따라서 미성년자의 경우는 10년간 매월 12만5천원, 성인 자녀에게는 25만원을 주어도 증여세를 내지 않을 수 있다는 뜻이 됩니다. 그렇다고 신고를 하지 않아도 된다는 뜻이 아니라 신고를 해야 공제를 받을 수 있다는 점을 잊어선 안 됩니다.

그런데 문제는 단순히 용돈을 준 것이 아니라, 이자가 불어나는 연금 상품으로 실제 수령 시기가 아주 먼 미래에 개시되기 때문에 다분히 증여세 문제가 발생될 것으로 사료됩니다. 원금은 1천5백만원 이내가 될 수 있지만 이자가 불어나면 그 총금액이 과세 대상이 될 수 있으므로 공제 범위를 넘어설 수 있다는 것이지요. 게다가 다른 상품까지 자녀 명의로 가입돼 증여되고 있다면 그 또한 합산될 여지가 있습니다.

그나마 다행인 것은 일반적인 가정에서 자녀 이름으로 목돈 마련 저축 등을 가입한 뒤 만기시 찾는 금액에 대해서는 아직까지는 부모의 돈으로 간주해 증여세 부과를 하는 경우는 많지 않다는 점입니다. 그러나 그 금액이 크고 다른 신고 금액과 겹칠 경우 증여세 과세 대상에 포함될 여지가 있음을 알고 있어야 합니다. 연금 상품은 10년 이상 장기 상품이면서 오랜 시간 복리로 불어나므로 증여세 신고를 하는 것이 먼 미래 시점에 부모가 뜻한 바대로 충실히 원금과 이자 모두 증여세 없이 자녀에게 줄 수 있는 방법입니다.

가장 좋은 방법은 증여공제 범위인 1천5백만원에 해당하는 금액을 일시에 자녀에게 증여하고 국세청에 신고해 확인을 받은 뒤 자녀 통장에서 연금 보험료가 빠져나가도록 하는 방법으로, 증여세 걱정 없이 자녀에게 증여해줄 수 있습니다. 동시에 보험 가입자, 피보험자, 수익자를 모두 자녀 명의로 하고 통장 또한 자녀 명의의 통장에서 인출되도록 변경해야 합니다. 만일 당장 목돈이 필요 없다면 몇 번에 걸쳐 나누어 증여를 해주던가 아니면, 10년 기간이 지나기 전 평가 금액이 공제 범위를 넘지 않는 선에서 신고를 하는 차선책이라도 선택하시길 권합니다. 따님의 경우 20세까지 합산 원금이 1천9백여만원, 아드님의 경우 1천5백여만원인데, 현재의 금리 상황으로 봤을 때 크게 우려하지 않으셔도 될 듯합니다. 게다가 성인이 되면 공제 한도가 3천만원으로 높아지므로 또한 여유가 있지요. 따라서 꼭 20세 시점보다는 10년이 되는 시점을 전후로 따져보는 것이 합당할 것으로 봅니다.

Q 뉴스나 신문에서 '저금리 시대'라는 단어를 들어는 봤지만 이번에 적금을 들면서 체감했네요. 5년 전쯤 집을 사면서 이제나저제나 오를까 기다리고 있는데, 집값은 오르지도 않고 오히려 빚더미에 앉은 기분이에요. 하우스푸어들을 위한 주(住)테크 노하우가 궁금합니다.(서울 은평구 · 최OO)

우용표

옛날처럼 자고 일어나면 집값이 오르던 시절에는 집을 사는 것은 재테크 수단으로 큰 가치가 있었습니다. 자금 규모에 따라 큰 집을 사느냐 작은 집을 사느냐의 차이가 있을 뿐이었죠. 그런데 이제 주택 보급률이 100%를 넘어서고, 집을 사기보다는 값이 비싸더라도 전세로 거주하겠다는 사람들이 많아지면서 집값이 쉽게 오를 것 같지는 않아 보입니다. 정부에서 여러 차례 주택 거래 정상화 방안이라는 이름으로 집값 상승을 위한 대책을 내놓아도 크게 반응이 없는 것을 보면 집을 가진 사람들에게는 참으로 우울한 상황이 아닐 수 없습니다.

이런 방법을 사용해보면 어떨까 싶습니다. 굳이 주테크라고 거창하게 이름 붙일 것까지는 없지만 나름 주거 비용을 줄이는 방법입니다. 우선 현재의 집을 전세로 내놓으고 그 전세금을 받아서 평형이 작은 집으로 이사하면 어떨까요? 그렇게 되면 전세금을 받아 은행 대출을 일정 부분 갚을 수 있게 됩니다. 예를 들어보면 현재의 주택에 대해 전세 시세가 3억원이라면 전세를 3억원에 내놓고, 2억원짜리 전세로 옮기는 겁니다. 이렇게 되면 1억원 정도를 대출금 상환에 사용할 수 있게 돼 이자 부담과 대출 부담을 줄일 수 있습니다.

그럼 전세 3억원은 나중에 돌려줘야 하니까 그것도 빚 아니냐 싶으실 텐데, 전세 금액이 오른다면 크게 문제 될 일은 없겠고, 혹시라도 전셋값이 내려가서 새로 전세를 줄 때 1억5천만원만 받을 수 있다면(물론 이렇게 될 가능성은 낮습니다) 5천만원만 대출을 받으면 됩니다. 그렇게 되면 아무 조치도 취하지 않은 경우에 비해 5천만원의 대출 부담을 줄일 수 있게 됩니다. 사실 가장 좋은 주테크 방법은 집값이 오르면 파는 것입니다. 하지만 그렇게 시장이 형성되지 않는다면 전세금을 통해 대출 부담을 줄이는 방법도 고려해보시기 바랍니다.

Q 황당한 일을 겪었습니다. 주인이 세입자인 저도 모르게 집을 담보로 대출을 받고 갚지 않아서 경매로 넘어갔습니다. 처음 계약서를 쓸 당시엔 담보 대출이 없었고 2년 계약 중 8개월 정도가 남았습니다. 다음달까지 집을 비우라고 하는데 어떻게 대처해야 하나요? 보상은 받을 수 있는 건가요? (이메일 사연)

우용표

정말 황당한 일입니다. 집주인이 세입자 몰래 대출을 받았으니 말이죠. 특히 집이 경매로 넘어가게 되면 그것은 황당함을 넘어 분노로까지 이어지게 됩니다. 하지만 분노로는 일이 해결되지 않으니 냉정하게 해결책을 찾아보셔야 하겠습니다.

2년 계약이라 하셨으니 전세로 입주했던 것으로 가정하겠습니다. 만일 전입신고와 확정일자가 전세 입주일이라면 1순위가 돼 경매 낙찰 금액을 통해 낙찰 금액의 범위 안에서 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 불행 중 다행으로 계약서를 작성할 당시 담보 대출이 없었다 하니 집주인은 전세를 들인 이후 대출을 받았을 것입니다. 그렇기 때문에 확정일자와 전입일자가 근저당 설정일(대출일)보다 앞선다면 그나마 희망이 있다고 할 수 있습니다. 그리고 집을 비우라는 말을 들으셨을 텐데, 이는 신경 안 쓰셔도 됩니다. 경매가 끝날 때까지 혹은 전세 보증금을 다 받을 때까지 거주, 즉 점유하실 수 있습니다.

마지막으로 혹시 전입신고와 확정일자가 후순위인 경우라면 최우선 변제금을 통해 일부 금액은 보호받을 수 있습니다. 서울의 경우 현재는 아래와 같이 보증금 9천5백만원 이하는 3천2백만원까지 순위에 관계없이 돌려받을 수 있습니다만, 입주일이 2010년 이후일 것이므로 보증금 7천5백만원 이하인 경우 2천5백만원까지만 보호받을 수 있습니다. 단 최우선 보증금은 시기와 지역마다 보증금의 범위와 보호되는 금액이 아래 표와 같이 조금씩 다르다는 것을 참고하시기 바랍니다.

Profile 윤희권은…

YOON'S FPG 대표. 개인 재무 컨설팅을 비롯해 기업 강연, 퇴직연금 FP 양성 교육, 재무 칼럼니스트로 활동하고 있다. 금융과 개인 재무부터 은퇴, 증여, 상속, 가정 재무 상담까지 상세하게 재무설계를 조언한다.

Profile 우용표는…

더 코칭 & 컴퍼니 대표. 대기업 입사 후 7년간 적자 인생임을 깨닫고 재테크에 입문했다. 현재 설립한 회사에서 개인 재무설계와 기업 직무 교육 서비스를 제공하고 있으며, 활발한 강연과 저술 활동도 펼치고 있다.

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