지난해 말 서울 송파구 가락동에 들어선 송파헬리오시티. 6600가구의 낡은 주택이 9510가구의 새 아파트로 탈바꿈했다.
'서울=아파트 공화국'은 옛말…신진대사 더딘 서울 아파트
20년 전보다 보기 드문 새 아파트
준공 5년 이내 비율 27.2%→9.2%
입주 주택 중 아파트 적고
낡은 아파트 교체도 더뎌
정비사업이 공급 '효자'
2023년 이후 공급 우려
“서울 아파트 공급은 충분하다.”
서로 다른 서울 아파트 시장 분석이다. 지난 14일 한국건설산업연구원은 ‘도심 가치 제고 전략 모색 세미나’를 열고 서울에 새 아파트가 부족하다고 지적했다.
국토부는 다음날인 15일 예년 평균을 훨씬 상회하는 2018~22년 아파트 공급량을 보도참고자료로 냈다. 연구원의 발표로 커질 수 있는 공급 부족 불안을 서둘러 진정시키려고 한 것으로 보인다.
주택 유형 가운데 시장을 주도하는 아파트 공급 문제는 민감한 사안이다.
한국감정원에 따르면 2008년 금융위기 이후 집값이 가장 많이 오른 지난해 서울 아파트값 상승률이 8.03%로 전체 주택(6.22%)의 1.3배였다. 최근 5년 연평균 상승률로 보면 아파트가 전체(3.54%)의 1.4배인 4.93%다. 같은 기간 전국 아파트값 상승률(1.91%)과 전체(1.7%) 간에는 12% 차이 난다.
전체 주택 매매거래량에서 아파트가 차지하는 비중은 서울이 55~60%로 전국(65~70%)보다 적다.
서울 아파트가 적게 거래되면서 가격은 더 많이 끌어올리는 것이다.
주택 수요자가 가장 선호하는 아파트 공급이 충분하다고 할 수 있을까.
아파트 원조는 서울이다. 근 40년 전인 1980년 전국 주택 10가구 중 한 가구도 되지 않던 아파트가 서울에선 5가구 중 하나였다. 2000년 서울에서 아파트가 절반을 넘어섰을 때 전국적으로는 절반에 조금 못 미쳤다. 당시 새로 지어지는 주택 중 아파트가 80~90%를 차지했다. 아파트 공화국인 셈이다.
2010년부터 서울 아파트 비중이 전국보다 줄어들기 시작했다. 2017년 기준으로 각각 58.1%, 60.6%다.
서울에서 아파트에 거주하는 일반가구 수는 더 적다. 2017년 비율이 42.3%이고 전국 평균은 49.1%다.
서울에 아파트 공급이 상대적으로 적었기 때문이다. 2017년 기준 서울 전체 주택 수는 2000년의 1.5배로 전국(1.56배)과 별 차이가 없는데 아파트는 같은 기간 전국적으로 2배가 되었지만 서울은 1.7배다.
자료: 통계청
서울 아파트 공급 속도가 떨어지면서 서울에서 새 아파트를 찾기가 힘들어졌다. 지은 지 5년 이내 비율이 2005년 23.1%에서 2017년 9.2%로 내려갔다. 같은 기간 물량도 28만여가구에서 15만여가구로 줄었다.
낡은 아파트도 많이 남아 있다. 아파트로 개발을 시작한 강남3구(강남·서초·송파구)에 40년 전인 1979년 이전 지어진 아파트 중 절반이 그대로 있다.
강남3구 아파트에 사는 일반가구 열 중 하나가 지은 지 40년 이상 된 아파트에 살고 준공 30년 이상 거주 가구는 셋 중 하나꼴이다.
정부는 수도권 30만가구 주택공급 방안으로 서울에 아파트 3만7000가구를 공급하겠다고 했다. 필요한 사업 부지가 200만㎡다.
3만7000가구는 서울 시내 한 해 아파트 입주물량과 비슷하다. 서울에서 신규 택지를 확보해 주택 공급량을 늘리기가 쉽지 않다.
택지를 추가로 확보하지 않고 주택을 공급할 수 있는 방법이 정비사업(재개발·재건축)이다. 서울시에 따르면 추진위를 구성해 아직 착공에 들어가지 않은 사업장에서 계획을 세운 건립 물량이 26만가구다.
자료: 통계청
정부는 “서울 정비사업(재개발·재건축)도 차질 없이 진행하고 있다”고 말한다. 지난해 말 기준으로 506곳이 정비사업 구역으로 지정돼 사업을 추진하고 있고 이 중 98곳이 지난해 착공해 공사 중이라고 설명했다. 2013~17년 5년간 연평균 85곳을 상회하는 수치라고 강조한다.
지난해까지 착공한 단지들은 이전 정부들의 규제 완화 덕을 보며 사업 속도를 낸 곳들이다.
2005~18년 서울에 새로 들어선 아파트 10가구 중 6가구가 재개발·재건축 단지다. 최근 몇 년간 활발한 사업 영향으로 지난해부터 2021년까지는 재개발·재건축 단지 비중이 80%대로 늘어날 것으로 예상된다.
현 정부 들어서 규제 강화 등으로 정비사업이 주춤하고 있다. 2023년 후 서울 아파트 공급 시장을 마음 놓기 힘든 이유다. 규제 강화나 완화 효과는 5~6년 뒤 입주물량으로 나타난다.
2000년대 중반 7000가구 이상이던 연간 서울 재건축 입주물량이 노무현 정부의 규제 이후 2010년대 들어서는 2000~4000가구로 감소했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr