경매토지에 있는 비닐하우스도 법정지상권이 있는지?

경매토지에 있는 비닐하우스도 법정지상권이 있는지?

                                (재미있고 돈 되는 법정지상권 공부 1)

1. 비닐하우스는 법정지상권이 없다.

농지가 부동산경매에 나왔다. 그런데 전 소유자는 이 농지에 상당한 비용을 들여 쇠파이프골격 비닐하우스를 축조하고 채소를 재배하고 있으면서 토지는 경매되었지만 자신의 소유인 비닐하우스는 경매되지 않았고, 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었으므로 자신에게 법정지상권이 있다고 주장한다.

당신이 이 토지를 낙찰 받았다면 어떻게 처리할 것인가?

이런 경우는 가상적인 경우가 아니라 실제적으로 토지의 부동산경매에서 상당히 많은 발생하는 사건으로 간주된다. 그러므로 토지를 낙찰 받고 싶다면, 이런 경우에 대하여서는 아주 정확히 알고 있어야 한다.

단순히 법정지상권에 대하여 판단한다면, 비닐하우스를 하고 있는 전 소유자의 말도 전혀 틀린 말은 아니다. 법정지상권이 토지와 건물이 경매로 각각 그 소유자를 달리했을 때, 특별히 건물소유자를 위하여 성립하는 것이 아닌가?

그렇다면, 이런 경우에 관련된 판례를 찾아서 확인해 보도록 하자.

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▶ 판례      1997.2.14 선고 96다46668 토지 인도등

[판시사항]

임차  토지상에 설치한 화훼판매용 쇠파이프 골격 비닐하우스에 대한 임차인의 매수청구권을 부정한 사례

[재판요지]

임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 화훼판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 주 구조체인 철재파이프를 토지로부터 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 점 등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다는 이유로, 임차인의 매수청구권을 부정한 사례

[참조조문]  민법 제283조, 제643조

[원심]

원심판결  부산지법 1996. 9. 20. 선고 96나1952 판결

[주문]

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

[판결이유]

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 피고 회사의 전신인 부산화훼회는 화초의 판매용지로 사용하기로 하여 원고로부터 이 사건 토지를 임차한 후 피고 측의 필요에 의하여 그 지상에 비닐하우스(2m 간격으로 지름 50cm, 깊이 80 내지 120cm의 구덩이를 파고 그 안에 철재 기둥을 세워 이를 시멘트 콘크리트로 고정시킨 후 철재파이프로 골격을 만들어 그 위에 비닐을 씌워 만든 것임)를 설치하고서 이를 화훼 판매를 위한 시설로 사용하여 온 사실, 위 비닐하우스는 철재파이프로 만든 기둥 등 주 구조체에 지붕과 벽을 비닐로써 막아 온도와 습도를 유지하고 비바람도 막는 시설로서 지붕 등의 비닐은 노후하여 재사용이 어렵고 철재파이프는 위 토지상에서 쉽게 분리하여 그 자체로서 매도하거나 다른 곳에서도 재사용할 수 있는 사실을 인정한 다음, 위 비닐하우스는 화훼 판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 이 사건 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 토지상에서 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 그 구조에 비추어 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다는 이유로, 피고에게 위 비닐하우스의 매수청구권이 있다는 피고의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 보면, 원심의 위 인정판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 임차인의 매수청구권에 관한 법리오해나 이 사건 임대차계약의 내용을 잘못 해석하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   천경송(재판장)  지창권  신성택(주심)

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위 판례에서는 임차인의 매수청구권에 대하여 판결하였다. 그러나 조금이라도 지혜가 있는 사람이라면 이를 응용하여 과연 비닐하우스에 법정지상권이 존재하는 지의 여부를 판단하는 중대한 열쇠로 인식하여야 할 것이다.

이 사건의 판결이유에서 “지붕 등의 비닐은 노후하여 재사용이 어렵고 철재파이프는 위 토지상에서 쉽게 분리하여 그 자체로서 매도하거나 다른 곳에서도 재사용할 수 있는 사실을 인정한 다음”이라고 표기하였다.

이게 무슨 뜻인가?

판결문에 있는 그대로 해석하면 되는 것이다. 비닐하우스는 제 아무리 잘 지어도 철제 파이프 위에 비닐을 씌운 것이므로, 철재파이프와 비닐로 구성되어 있다. 그런데 비닐은 별로  가치가 없는 소모품이므로, 이 사건의 경우 이미 낡아서 재사용이 어려운 것이다.

하기야 비닐을 재사용하는 경우는 거의 없는 것이 현실이 아니가? 특별히 농촌에서도 비닐하우스를 하다가 벗겨낸 폐비닐이 공해덩어리로 치부가 되는 현실이므로, 비닐의 가치로 인하여 법정지상권을 주장할 수는 없는 것이다.

(註: 법정지상권, 관습법상의 법정지상권이라는 것이 생긴 이유는, 막대한 돈을 들여서 건물을 지었는데 그 건물 밑에 있는 토지가 경매되든지 소유자가 바뀌었다고 해서, 건물을 철거하게 된다면 건물의 소유자뿐이 아니라 국가, 사회적으로도 막대한 손실에 해당되는 일이므로, 그 건물이 낡아서 제대로 역할을 할 수 없을 때까지의 기간 동안 토지소유자는 희생을 감수하고 건물소유자가 건물을 그대로 사용할 수 있는 권리를 부여하는 의미이다.)

비닐은 그렇다고 치자. 그러면 “비닐하우스를 구성하는 뼈대인 철재파이프는 위 토지상에서 쉽게 분리하여 그 자체로서 매도하거나 다른 곳에서도 재사용할 수 있는 사실이 인정된다.” 고 하였다.

즉 법정지상권이나 관습법상의법정지상권에서 말하는 건물의 소유자뿐이 아니라 국가, 사회적으로도 막대한 손실에 해당되는 일이 비닐하우스에서는 가장 중요하고 값이 나가는 건축자재인 철재파이프가 토지애서 쉽게 분리되어 팔거나 다른 곳에서 다시 사용할 수 있으므로 비닐하우스에서는 건물 소유자가 막대한 손실이 발생하지 않는다는 말인 것이다.

건물 소유자에게 막대한 손실이 발생하지 않는다면 구태여 토지소유자의 희생을 감수시키면서 법정지상권이 성립될 이유가 과연 있을까?

결론은 비닐하우스에는 경매가 된다고 하여도 법정지상권이 성립될 수 없으며, 일반매매로 소유권이 바뀐다고 해도 관습법상의 법정지상권도 성립할 수 없다는 것으로 해석하는 하는 것이 당연할 것이다.

여기까지 읽고서 비닐하우스는 무조건 법정지상권이 없는 것으로 간주하고, 무조건 비닐하우스가 있는 토지를 낙찰 받는 사고를 치는 사람이 반드시 있을 것이다. 서울 등 대도시주변에는 다음에 소개하는 경우가 많이 있으므로, 현장에서 임장활동을 잘하여 잘보고, 또 잘 분석하고 판단하여야 한다.

2. 요주의! 법정지상권이 성립되는 비닐하우스도 있다.

우리 속담에는 선무당이 사람 잡고, 반풍수가 집구석 망친다는 아주 적절한 말이 있다.

법정지상권의 비닐하우스에도 이런 속담은 그대로 적용된다.

지금까지의 글을 읽은 사람들은 “비닐하우스는 법정지상권이 성립되지 않는다.” 라는 인식을 머릿속으로 입력시켰을 것이다.

미안하지만 법이란 것은 조금만 경우가 틀려도 판단의 결과인 판결은 완전히 틀리게 된다.

가령 이런 비닐하우스를 또 개조하여, 비닐하우스 안에 주택을 만들어서 사는 경우를 예를 들어보자. 실제로 이런 경우는 대도시 주변에 얼마나 많은 경우인가?

사람이 주거용으로 만들어 놓고서 실제 거주하는 비닐하우스에도, 위의 판례인 대법원 96 다 46668 토지인도사건의 판례가 그대로 적용될까?

내가 생각하기에는 반드시 그렇지 않다고 본다.

법정지상권은 견고한 건물인 경우에는 최소 30년의 법정지상권기간이 인정된다.

대법원의 판례 중에서 견고한 건물에 관한 규정을 지은 판례가 있다.

이 판례를 보면 비닐하우스 내부를 개조하여 주택을 만든 것보다 별로 더 나을 것도 없는 시멘트 블록으로 지어서 얼기설기 슬레이트를 씌운 건물도 사람이 사니까 견고한 건물로 인정하여 법정지상권의 기간을 30년으로 판결한 사건을 접할 수 있다.

그러므로 전 소유자가 단순하게 비닐하우스로 사용하고 있다면, 법정지상권이 성립될 수 없으므로 경매를 진행하는 경매계에 전 소유자에 대하여 인도명령신청을 하여도 인도명령이 결정될 수 있을 것이므로 인도명령에 의한 인도집행을 하던지 아니면 인도명령을 결정 받았으니 나가라고 요구도 할 수 있을 것이다.

그러나 비닐하우스 내부에 주택을 지어서 살고 있다면 그것은 법정지상권을 단순하게 없다고 판단할 수는 없으며, 건물의 형태와 모양, 견고한 정도에 따라 달리 판단해야 할 것이므로 경락부동산인도명령을 받을 수 있을 것이라는 기대를 하지 말아야 할 것이다.

위의 판례를 토대로 하여 사람이 살고 있는 비닐하우스에 대하여 점검을 하여 본다면

1) 철제파이프가 이동이 쉽게 그냥 땅에 묻혀있으며, 시멘트로 처리되지 않았는지의 여부     

    (시멘트로 견고하게 묻었으면 법정지상권 성립 가능)

2) 비닐하우스의 기초가 있는지의 여부(기초가 있다면 법정지상권 성립 가능)

3) 비닐하우스 내부에 벽체가 있는지의 여부를 확인(벽체가 있으면 법정지상권 성립 가능)

이렇게 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 무조건 법정지상권이 성립하는 것은 결코 아니다. 사람이 살고 있는 비닐하우스의 경우에는 토지임대차관계가 많으므로, 이점도 잘 파악해야 한다.

임대차관계로 비닐하우스에 사는 사람이 토지의 임차인이라면 법정지상권이 성립될 수 없는 것이다. 또 법정지상권의 성립여부도 법정지상권의 논리에 맞는지 살펴보아야 할 것이다.

원본출처: nuriacd.com의 강의를 다음카페 실전베스트옥션에서 승인받고 퍼옴.